本章目录：
一、物业服务合同的概念与物业服务合同的类型
二、物业服务合同的转委托
三、物业服务合同当事人负担的法定合同义务
四、物业服务合同的续签与物业服务合同终止时的交接义务
五、、物业服务人的后合同义务
一、物业服务合同的概念与物业服务合同的类型
(一) 物业服务合同的概念
1、物业服务合同的概念
◐ 法条：
① 《民法典》第937条第一款规定：”物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”
② 《民法典》第937条第二款规定：”物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。”
◐ 理解：
① 物业服务合同的当事人为“物业服务人”与“业主”。
② 物业服务合同的内容：（a）物业服务人为业主提供”物业服务”；（b）业主向物业服务人“支付物业费”。
③ 《民法典》第938条第二款规定：”物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。”例如：物业服务公司在小区多处张贴海报承诺：”自2021年7月1日起，本物业服务公司每月为业主免费洗车（限于小汽车）一次。”
(二) 物业服务合同的类型
◐ 相关法条
① 《民法典》第939条规定：”建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”
② 《民法典》第940条规定：”建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”
◐ 物业服务合同的类型
在业主与物业服务人之间产生法律拘束力的物业服务合同，包括三个类型：”
① 建设单位依法与物业服务人订文“前期物业服务合同”。该合同对业主具有法律约束力的原因：业主在订立房屋买卖合同时，概括受让建设单位作为该专有部分的业主在前期物业服务合同享有的合同权利与负担的合同义务。须注意：业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止（《民法典》第940条）。
② 业主委员会与（业主大会依法选聘的）物业服务人订立的“普通物业服务合同”。该合同对业主具有法律约束力的原因，《民法典》第280条第一款规定：”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”
③ 业主与物业服务人订立的”普通物业服务合同”。例如：A楼由甲公司所有，甲公司与乙物业服务公司订立的物业服务合同。
【例】甲公司开发了“虎踞龙盘”商品房小区。2010年3月1日，甲公司与A公司订立了“前期物业服务合同”。2010年6月1日，乙自甲公司购买该小区9栋1808号房。根据业主大会的选聘，2013年3月1日，”虎踞龙盘”小区的业主委员会与B公司签订了”物业服务合同”，约定该合同自2013年6月1日生效。
① 2010年3月1日至2013年5月31日，业主乙与A公司间成立物业服务合同。
② 2013年6月1日后，业主乙与B公司间成立物业服务合同，业主乙与A公司间的物业服务合同终止。
二、物业服务合同的转委托
◐ 物业服务的转委托
⊙ 法条：
① 《民法典》第941条第一款规定：”物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。”
② 《民法典》第941条第二款规定：”物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
⊙ 理解：
① 物业服务人将其应当提供的部分专项服务事项转委托给第三人的。（a）就该专项服务事项，服务人对业主的合同义务并未免除；（b）第三人对业主不履行转委托的物业服务或者履行不适当的，业主有权请求物业服务人承担违约责任。
② 物业服务人将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人或者支解后分别转委托给第三人的，构成对业主的根本违约行为。
【例】2020年3月1日，甲商品房小区的业主委员会与A公司订立A物业服务合同。2020年7月1日，A公司与B公司订立合同约定：”A公司将其基于A物业服务合同负担的’防范高空抛物的安全保障义务’委托给B公司处理。”因B公司未履行受托的义务，2021年4月1日，小区的业主C高空批物给D造成人身损害。
① A公司与B公司的合同订立后，A公司对业主负担的防范高空抛物的安全保障义务“并未免除”。
② 就D遭受的人身损害，D有权依照《民法典》第1254条的规定请求A公司承担与其过错相应的补充责任。
三、物业服务合同当事人负担的法定合同义务
1、物业服务人的法定合同义务
在约定的合同义务之外，依照法律的规定，物业服务人负担下列法定合同义务：
① 《民法典》第942条第一款规定：”物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分、维护物业服务区域内的基本供序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”
② 《民法典》第942条第二款规定：”对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
③ 《民法典》第943条规定：”物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。
2、业主的法定合同义务
在约定的合同义务之外，依照法律的规定，业务负担下列法定合同义务：
① 《民法典》第944条第一款规定：”业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定是供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”
《民法典》第944条第二款规定：”业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理制限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”须注意：催告为起诉或者仲裁的“前置程序”，未经催告并经过合理期限即起诉或者申请仲裁的，应当裁定不予受理。
《民法典》第944条第三款规定：”物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
② 《民法典》第945条第一款规定：”业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”
《民法典》第945条第二款规定：”业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。”
四、物业服务合同的续签与物业服务合同终止时的交接义务
1、物业服务合同的续签
① 《民法典》第947条第一款规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。”
② 《民法典》第947条第二款规定：“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”
2、物业服务合同终止时的交接义务
① 《民法典》第949条第一款规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”
② 《民法典》第949条第二款规定：“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。”
五、物业服务人的后合同义务
◐ 物业服务人的后合同义务
《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决自
行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。”
【真题】某小区开发商与甲物业公司订立前期物业服务合同，业主张某因车位长期无做被人占用，不满甲公司服务，遂拒付物业费以示抗议。对此，下列表述正确的是？
A. 张某可以未参与该物业服务合同的签订为由，主张该物业服务合同对其无拘束力
B. 张某可以其长期在外工作，未实际接收物业服务为由，拒绝支付物业服务费
C. 张某无权以物业服务瑕疵为由主张物业服务合同对其无拘束力(√)
D. 确有必要时，甲公司可停止供水供电，催交张某交付物业费