本章目录：
一、居住权的概念
二、居住权的设立规则
三、居住权的内容
一、居住权的概念
◐ 居住权的概念
⊙ 法条：《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”
⊙ 说明：居住权的主要特征是：
① 属于用益物权；
② 属于人役权；
③ 以他人享有所有权的住宅为客体；
④ 主要用于满足居住权人的生活居住需要，因此，原则上不包含“收益”权能；
⑤ 具有一定的专属性，《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承。
【例】独身的甲60岁时与乙银行订立《养老安居一揽子协议》(以下简称《协议》)约定：“第一，甲将其所有的A房屋转让归乙银行所有，并为乙银行办理过户登记。第二，《协议》生效后，乙银行每月须向甲支付生活费6000元，直至甲死亡为止。生活费每年须根据统计部门公布的CPI增长率相应调整。但不能减少。第三，乙银行在A房屋上为甲设立居住权，并为甲办理居住权设立登记。第四，甲对A房屋享有居住权直至甲死亡为止。”
① 甲对乙银行所有的A房屋享有居住权。该居住权有偿设立。因此，甲有权出租A房屋并取得租金收益。
② 居住权制度可为“以房养老”提供制度支撑。
【例】丧偶的甲75岁时与60岁的乙结婚前，甲订立公证遗嘱载明：“甲死后，甲所有的A房屋，由甲的独子丙一人遗嘱继承。”甲与乙结婚后，甲、乙订立协议约定：“甲在其所有的A房屋上为乙设立居住权。乙对A房屋享有居住权直至乙去世为止。”甲为乙办理了居住权设立登记。
① 乙对甲所有的(甲死后归丙所有的)A房屋享有居住权。该居住权无偿设立，除非甲(丙)同意，乙无权出租A房屋并取得租金收益。
② 居住权制度对于妥适地安排“老年人再婚”大有裨益。
【例】A市的甲被确诊重病后，订立了一份《自书遗嘱》。其中载明：“甲死亡后，甲所有的B房屋由儿子丙遗嘱继承，在B房屋上为保姆乙设立居住权，由丙负责办理居住权设立登记。出现下列情形之一的，乙对B房屋的居住权消灭：第一，乙确定永久不在A市经常居住；第二，乙在A市购买房屋用作住宅；第三，乙死亡。”
① 甲死亡后，乙对丙所有权的B房屋享有居住权。
② 居住权主要用于帮助那些依靠自己的经济条件“不能实现居住条件”的“经济上的弱者”。
二、居住权的设立规则
◐ 居住权的设立
⊙ 法条：
①《民法典》第368条规定：”居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”
②《民法典》第371条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”
⊙ 规范内容：
在住宅上设立居住权，系基于法律行为的不动产物权变动，居住权设立的要件有三：
① 设立居住权的法律行为(居住权合同或者遗嘱)有效。
② 让与人(设立人)对住宅(不动产)拥有相应的处分权。
③办理完毕设立登记(采登记生效主义)。
⊙ 几点说明：
① 原则上，设立居住权的法律行为系无偿行为，但当事人另有约定的除外。
② 让与人无处分权的，受让人符合善意取得的构成要件时，亦可善意取得居住权。
◐ 特别提示：非基于法律行为取得居住权的物权变动规则
①《民法典》第368条与第371条规定的是通过法律行为设立居住权的规则，须办理居住权设立登记，以登记作为居住权设立的必要条件。
② 在《民法典》第368条与第371条规定的情形之外，还存在不通过法律行为取得居住权的情形。非基于法律行为取得居住权(如通过生效的离婚判决取得居住权)，即无须办理登记。
【例】甲起诉与乙离婚，法院判决甲、乙离婚。因离婚后，乙生活困难且无住房，依据《民法典》第1090条的规定，离婚后甲对乙负有提供居住条件的法定义务，因此，法院在离婚判决中特别载明：”本判决生效时，对甲婚前所有的A房屋，乙无偿享有居住权；乙对A房屋的居住权自乙再婚时或者自己有能力自行解决居住问题时消灭。”
① 乙对甲所有的A房屋取得居住权，系非基于法律行为的物权变动，不适用《民法典》第368条，适用《民法典》第229条。
② 根据《民法典》第229条的规定，无须为乙办理居住权设立登记，自离婚判决生效时，乙取得对A房屋的居住权。
三、居住权的内容
◐ 居住权的内容
⊙ 主体：居住权人(仅限于自然人，不包括法人或非法人组织；居住权人的必要家庭成员如配偶、未成年子女，亦可享有居住权)。
⊙ 客体：设立居住权的住宅(包括占用范围内的基地使用权及附属设置)。
⊙ 权能内容：
① 占有使用权能。居住权人为生活居住需要有权对住宅占有、使用。
② 原则上无收益权能，但当事人另有约定或者遗嘱另有特别载明的除外。《民法典》第369条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。③ 无转让权能。《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承 役权附着于人身! 须注意：居住权还是保护一点的处分权能的，比如可以抛弃。
⊙ 期限：设立的居住权期限届满时，居住权消灭。居住权期限的确定：
① 合同约定或者遗嘱载明了期限的，按约定或者按照遗嘱。
② 没有约定或者遗嘱没有载明的，期限截至居住权人死亡时。《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
【真题】2021年3月1日，甲与乙订立居住权合同约定：“甲在其住宅A房屋上无偿为乙设立居住权，乙对A房屋享有居住权直至乙购买自己的房屋为止。”甲当日将A房屋交付给乙，但因身体不适，甲一直未给乙办理居住权设立登记。2021年6月1日，未经甲同意，乙与丙订立租赁合同约定：“乙将A房屋出租给丙，租期2年，年租金5万元。”乙当日将A房屋交付给丙。2022年3月1日，甲死亡，甲唯一的继承人丁继承了甲的全部遗产。对此，下列表述正确的是?
A. 就A房屋，丁对乙享有返还原物请求权
B. 乙、丙间的租赁合同无效
C. 乙自丙处取得的租金，丁有权请求乙返还给丁（√）
D. 乙有权请求丁为乙办理A房屋居住权的设立登记（√）