本章目录：
一、租赁合同的概念与特征
二、房屋租赁合同承租人合同地位的法定承受
三、买卖不破租
四、房屋承租人的优先购买权
五、房屋承租人的优先承租权
六、转租
七、出租人与承租人的其他主要合同义务
八、房屋租赁合同终止时装饰装修物的处理规则
一、租赁合同的概念与特征
◐ 租赁合同的概念与特征
⊙ 概念：《民法典》第703条规定：”租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”
⊙ 特征：
① 租赁合同系有名合同、诺成合同、双务合同、有偿合同、继续性合同。
② 原则上，租赁合同系非要式合同。但有例外：《民法典》第707条规定：”租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
③ 租赁合同具有非永续性。《民法典》第705条第一款规定：”租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《民法典》第705条第二款规定：“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
二、房屋租赁合同承租人合同地位的法定承受(《民法典》第732条
◐ 房屋租赁合同的法定承受
⊙ 法条：《民法典》第732条规定：”承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
⊙ 规范内容：房屋租赁期限内，承租人死亡或者被官告死亡的，下列三类人法定承受承租人合同地位：
① 与承租人生前共同居住的人（注意：不要求是近亲属或继承人）。
② 承租人生前的共同经营人（注意：限于承租人为个体工商户租赁房屋用于个体经营的情形）。
③ 承租人生前的其他合伙人（注意：限于承租人为个伙人，租赁房屋用于合伙经营，且合伙不因承租人死亡而终止的情形）。
⊙ 说明：
① 仅适用于房屋租赁合同，动产租赁合同（如汽车租赁合同），不适用。
② 承租人须为自然人（包括个体工商户、参与合伙的自然人）；若承租人为法人、非法人组织不适用。
【例】甲与乙结婚前夕，甲以自己的名义承租丁的A房屋五年。甲与乙结婚半年后，甲死亡，乙伤心欲绝回娘家住了10个月。乙回来后发现，丙居住在甲租赁的A房屋中。原来，甲生前曾向丙借钱，甲、丙书面约定：“如甲到期不还款，丙有权居住甲租赁的丁的A房屋”。后甲到期未还款，丙向丁出示该书面约定后，丁将备用钥匙交给丙，丙搬入居住，并将甲、乙的东西搬出。
问：乙可对丙主张何种权利？
答案是：乙可依照《民法典》第462条的规定，对丙主张占有返还请求权。分析的思路如下：
① 乙为与甲生前共同居住的人，甲死亡时，根据《民法典》第732条的规定，乙法定承受该房屋租赁合同承租人合同地位。
② 乙回娘家居住期间，基干该房屋租赁合同，乙为A房屋的有权占有人、直接占有人。
③ 丙有权利住进A房屋，但丙采取的方式为法所不许（法律禁止丙以法律禁止的私人力量剥夺乙的占有）。丙侵夺了乙对A房屋的占有，依照《民法典》第462条的规定，乙有权对丙主张占有返还请求权。
三、买卖不破租赁[《民法典》第725条与第405条，《城镇房屋租赁合同解释》第14条，《民法典担保制度解释》第54条第(二)项]
1、买卖不破租赁的构成要件与法律效果
◐ 法条：《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
◐ 构成要件：
① 不动产或者动产租赁合同有效。
② 出租人已将租赁物交付给承租人，承租人按照租赁合同占有期间。
③ 因买卖、互易、赠与、投资、抵押权实现、继承、遗赠、企业合并等原因，租赁物的所有权发生变动。
◐ 法律效果：
① 租赁物新的所有人“法定承受”该租赁合同。即原租赁合同的权利义务内容（租金、期限等）维持不变，新的所有人自取得租赁物所有权之时，法定承受原出租人的合同地位。
② 租赁合同适用买卖不破租赁时，合法转租合同的内容与效力亦不受影响。
2、买卖不破租赁的例外
在承租人按照租赁合同占有租赁物期间，租赁物所有权变动，属于以下四种情形之一的，该租赁合同不适用买卖不破租赁。
① 租赁物因被没收、征收发生所有权变动（依据：通说观点）。
② 先抵押后租赁，租赁前，（不动产或者动产）抵押权已经登记的[《民法典》第405条，《城镇房屋租赁合同解释》第14条第（一）项]。
③ 先抵押后租赁，租赁前，动产抵押权未登记，但承租人于租赁合同成立时为恶意的[《民法典担保制度解释》第54条第（二）项]。
④ 房屋在出租前已被人民法院依法查封的[《城镇房屋租赁合同解释》第14条第（二）项]。
【例】甲将A房屋抵押给丙，办理了抵押登记。此后，甲又将A房屋出租给乙，租期5年。租期内，丙行使抵押权拍卖A房屋。
① 根据《民法典》第405条的规定，“先抵66后租、出经前抵押权已登记”的，租赁期间，因抵押权人丙行使抵押权导致租赁物A房屋所有权变动的，甲、乙的租赁合同不适用买卖不破租赁。
② 虽然甲、乙租赁合同不适用买卖不破租赁，但是，A房屋被拍卖时，若房屋承租人乙参与拍卖，乙仍享有《民法典》第726条规定的“房屋承租人的优先购买权”。
四、房屋承租人的优先购买权(《民法典》第726条至第728条，《城镇房屋租赁合同解释》第15条)
1、房屋承租人的优先购买权
◐ 法条：
① 《民法典》第726条第一款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
② 《城镇房屋租赁合同解释》第15条规定：“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。”
◐ 构成要件：房屋承租人享有优先购买权，须符合以下条件：
① 须为房屋租赁合同（动产租赁合同的承租人不享有优先购买权）。
② 须于租赁期间内，出租人出卖房屋、拍卖房屋、与抵押权人协议以租赁房屋折抵债务（出租人将房屋抵押的情形），或者抵押权人拍卖租赁的房屋。
③ 须以同等条件购买。
④ 须于除斥期间内行使优先购买权。依照通说观点，房屋承租人的优先购买权系形成权，受除斥期间限制，承租人未于除斥期间内行使优先购买权的，除斥期间届满，优先购买权消灭。原则上，除斥期间为承租人收到出卖通知或者知道出卖事实之日起十五日。
【例】甲将A房屋抵押给丙，办理了抵押登记。后甲将A房屋出租给乙，租期5年。租赁的第2年，丙行使抵押权时与甲约定：”由丙取得A房屋的所有权，抵偿甲欠丙的180万元到期债务。”
① 甲、乙房屋租赁期间，出租人（抵押人）甲与抵押权人丙协议以抵押的A房屋折抵债务，虽不是拍卖与变卖，根据《城镇房屋租赁合同解释》第15条的规定，房屋租赁合同的承租人乙享有优先购买权。
② 乙有权主张以同等条件（180万元）优先于丙取得A房屋的所有权。
2、房屋承租人不享有(或不再享有)优先购买权的四种情形
① (a) 租赁房屋系按份共有，某一按份共有人将其份额转让给第三人时，其他按份共有人行使优先购买权的(《民法典》第726条第一款)。(b) 租赁房屋系按份共有，经占份额三分之二以上按份共有人同意将租赁房屋出卖给第三人，其他（不同意出卖的）按份共有人行使优先购买权的（《民法典》第726条第一款）。
② 出租人将租赁房屋出卖给近亲属的（《民法典》第726条第一款）。
③ 《民法典》第726条第二款规定：”出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
④ 《民法典》第727条规定：”出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。”
【例】A房屋为甲、乙、丙三人按份共有，份额各占三分之一。经甲、乙同意，甲以其名义将A房屋出租给丁，约定租期5年，甲向丁交付了A房屋。租赁的第二年，甲将其对A房屋按份共有的份额以50万元的价格转让给戊。
① 甲、丁的A房屋租赁期间，甲转让给第三人戊的系甲对租赁财产A房屋按份共有的份额，并非租赁财产本身。因此，承租人丁不享有优先受让权。
② 须租赁期间，出租人将租赁的房屋转让给第三人时，承租人才享有优先受让权。
【例】A房屋为甲、乙、丙三人按份共有，份额各占三分之一。经甲、乙同意，甲以其名义将A房屋出租给丁，约定租期5年，甲向丁交付了A房屋。租赁的第二年，经甲、乙同意，甲将A房屋以150万元的价格出卖给戊，丙不同意转让给戊，并依据《民法典》第305条的规定主张优先于戊受让A房屋。
① 甲、丁A房屋租赁期间，出租方将租赁财产（A房屋）转让给第三人戊，由于A房屋的按份共有人主张基于《民法典》第305条的优先购买权，根据《民法典》第726条第一款的规定，承租人工不再享有优先购买权。
② 在内容实现的顺位上，按份共有人的优先购买权（“基于所有权的优先购买权”）优先于房屋承租人的优先购买权（“基于债权的有效购买权”）。
3、出租人侵害房屋承租人优先购买权时的救济
《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”
五、房屋承租人的优先承租权(《民法典》第734条第二款)
◐ 房租承租人的优先承租权
⊙ 法条：
① 《民法典》第734条第一款规定：“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”
② 《民法典》第734条第二款规定：“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”
⊙ 规范内容：房屋租赁合同租期届满，出租人继续出租房屋的，该房屋租赁合同的承租人享有以同等条件优先于第三人承租的权利。
【例】甲将A房屋出租给乙，月租金6000元，租期三年，自2018年3月2日至2021年3月1日。2020年底，甲向乙提出，若三年租期届满乙愿意继续租赁A房屋，每月租金须9000 元，乙表示因生意不景气再考虑考虑。2021年1月5日，甲与丙订立租赁合同约定：”甲将A 房屋出租给丙，月租金8000元，租期二年，自2021年4月2日至2023年4月1日。”乙知情后提出继续以每月8000元的租金继续租赁A房屋两年，甲表示反对。
① 根据《民法典》第734条第二款的规定，乙享有以同等条件优先于丙承租A房屋的优先承租权。根据通说，该优先承租权系形成权，乙对甲行使优先承租权的，无须甲同意，自动在甲、乙间成立与甲、丙间租赁合同内容相同的房屋租赁合同。
② 乙行使优先承租权的，丙只能对甲主张违约责任。甲为避免对丙承担违约责任，要么在确认乙不行使优先承租权后再与丙订立租赁合同，要么在甲、丙租赁合同中约定”若乙行使优先承租权甲不对丙承担违约责任”等类似免责条款。
六、转租(《民法典》第716条至第719条)
(一) 转租的概念与类型
◐ 转租的概念与类型
⊙ 概念：转租，指承租人在维持与出租人间租赁合同关系的同时，将租赁物的全部或者一部分出租给第三人（次承租人）使用、收益，第三人向承租人（转租人）支付租金的行为。
⊙ 类型：
① 合法转租。例如：甲将房出租给乙，经过甲同意，乙将该房屋出租给丙。
② 非法转租（”擅自转租”）。例如：甲将房出租给乙，未经甲同意，乙将该房屋出租给丙。
(二) 合法转租
1、合法转租中的合同相对性规则
◐ 法条：《民法典》第716条第一款规定：”承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。”
◐ 例子：甲将其所有的A房屋出租给乙，租期5年。经甲同意，乙将A房屋出租给丙，租期4年。
◐ 规范内容：
① 转租期限内，丙基于乙、丙间有效的转租合同所生的承租权占有A房屋，属于有权占有，虽然丙基于债权(承租权) 成立的有权占有具有”相对性”，但是，在合法转租期间，该有权占有可以突破相对性，就是说，在甲、乙以及乙、丙的租期内，丙对A房屋的占有，不仅对其债务人(乙) 属于有权占有，对出租人(甲) 也属于基于”有权占有连续”的有权占有，甲对丙不享有返还原物请求权。
② 虽然属于合法转租，但是，甲、丙间并无合同关系，因此，基于”合同的相对性规则”，甲不享有请求丙支付租金的合同债权。
③ 假设转租期间，丙因过错毁损A房屋，给甲造成100万元的损失。(a) 丙对甲成立过错侵权，甲有权请求乙承担100万元的侵权赔偿责任。(b) 基于合同的相对性规则，甲无权请求丙承担违约责任。(c) 就甲、乙的A房屋租赁合同而言，乙因第三人丙的原因未对甲履行用法遵守义务合同妥善保管租赁财产的义务，根据《民法典》第593条与《民法典》第716条第一款的规定，甲有权请求乙承担违约责任。乙对甲的违约责任和丙对甲的侵权责任属于“不真正连带责任”，丙的侵权责任为“最终责任”，乙对甲承担违约责任后，有权向丙“全额”追偿。
【真题】居民甲将房屋出租给乙，乙经甲同意对承租房进行了装修并转租给丙。丙擅自更改房屋承重结构，导致房屋受损。对此，下列哪些选项是正确的？
A. 无论有无约定，乙均有权于租赁期满时请求甲补偿装修费用
B. 甲可请求丙承担违约责任
C. 甲可请求丙承担侵权责任(√)
D. 甲可请求乙承担违约责任(√)
2、超期合法转租
《民法典》第717条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”
【例】甲将其A房屋出租给乙，约定租期自2020年3月2日至2022年3月1日。甲同意乙转租，但双方未约定转租期限。乙将A房屋转租给丙，约定租期自2021年3月2日至2023年3月1日。
① 乙、丙间的转租合同属于“合法转租”，但属于“超期合法转组”，超期的转租合同（自2022年3月2日至2023年3月1日）仍属有效，但仅对乙、丙有效，对甲不具有法律约束力。
② 因此，进入“超期部分”（自2022年3月2日至2023年3月1日），相对于甲，丙对A房屋由原来的（基于有权占有连续的）“有权占有”变更为“无权占有”，甲有权对丙行使返还原物请求权。若甲对丙行使返还原物请求权，丙只能请求乙承担违约责任。
3、合法转租之次承租人的代为清偿请求权
① 《民法典》第719条第一款规定：“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金
和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。”
② 《民法典》第719条第二款规定：“次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向
承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。”
【例】甲将其A房屋出租给乙。经甲同意，乙将A房屋(在乙剩余的租期内)转租给两。转租期内，乙不向甲支付到期租金，甲催告无果。
① 乙对甲到期租金义务的清偿，丙具有法律上的利害关系。
② 丙所具有的法律上的利害关系体现在：(a) 合法转租期间，相对于所有人甲，丙对A房屋的占有属于(基于有权占有连续的)有权占有，甲对丙不享有返还原物请求权。(b) 若乙不对甲支付到期租金，经催告后经过合理期间仍不支付，根据《民法典》第722条的规定，甲因此享有法定解除权。若甲行使解除权，解除甲、乙间房屋租赁合同，丙对A房屋的占有变更为无权占有，甲可对丙行使返还原物请求权。
③ 根据《民法典》第524条第一款以及《民法典》第719条的规定，丙享有代为清偿请求权，若丙向甲提出代乙支付到期租金，甲应当受领，甲受领的，乙对甲的到期租全支付义务因丙的代为清偿而消灭；甲拒绝受领的，属于无正当理由拒绝受领。根据《民法典》第570条的规定，丙有权提存，自丙提存相应数额的金钱时，乙对甲的到期租金支付义务亦因丙的代为清偿而消灭。
(三) 非法转租
1、非法转租
① 《民法典》第716条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
② 《民法典》第718条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。”
【例】甲将其A房屋出租给乙。未经甲同意，乙将A房屋转租给丙。
① 乙擅自转租，甲享有法定解除权，有权解除甲、乙间的租赁合同。
② 甲因乙擅自转租享有的法定解除权，适用6个月的除斥期间，自甲知道或者应当知道乙擅自转租之日起计算。甲未于除斥期间内行使解除权的，6个月期满，该解除权消灭。
③ 若自甲知道或者应当知道乙擅自转租之日起满6个月，甲未表示异议，视为甲同意转租，”发生性质转化”，乙、丙间的转租合同转化为自始合法转租。
【例】甲将其A房屋出租给乙。未经甲同意，乙将A房屋转租给丙。甲知情后立即对乙表示不同意。
① 乙、丙转租合同属于“非法转租”（擅自转租）。根据《民法典》第723条的规定，擅自转租的事实不影响转租合同的效力，乙、丙转租合同有效，但仅对乙、丙有效，对甲不具有法律约束力。
② 相对于乙，丙对A房屋的占有属有权占有；但是，相对于所有人甲，丙对A房屋的占有属无权占有，甲对丙享有返还原物请求权。
③ 若甲尚未解除甲、乙间的租赁合同，甲对丙行使返还原物请求权时，应当请求丙将A房屋返还给乙（理由：行使自己的权利应当顾及别人的权利；甲、乙租赁合同期限内，对A房屋的占有、使用权能归乙享有）。
④ 若甲已经解除了甲、乙间的租赁合同，甲对丙行使返还原物请求权时，有权请求丙将A房屋返还给甲。
2、非法转租与不当得利
◐ 法条：《民法典》第720条规定：”在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外。”
◐ 理解：
① 根据《民法典》第720条规定，租赁期限内，承租人对租赁物享有“收益权能”。因此，承租人擅自转租收取的租金，对出租人”不成立不当得利”。
② 承租人擅自转租，出租人解除租赁合同后，承租人拒不返还租赁物，继续出租收取的租金（严格言之，此时已不再属于非法转租），对出租人“成立不当得利”。
【例】甲将其A房屋出租给好友乙，租金每月3000元。未经甲同意，乙将A房屋出租给丙，租金每月5000元。甲于知道后6个月内表示异议。
① 若甲未解除甲、乙的租赁合同、乙每月的转租收益2000元，对出租人甲不成立不当得利。因为，甲、乙的租赁合同存续期间，根据《民法典》第720条的规定，乙基于承租权对租赁的A房屋享有收益的权能，乙转租每月获得的收益2000元具有法律上的原因（乙的承租权），对甲不成立不当得利。
② 若甲解除甲、乙的合同后，乙拒不返还房屋，继续出租给丙（月租金5000元），那么，此后乙、丙每月对房屋的占有和使用对甲均成立不当得利。乙的得利为“对A房屋的无权占有”，乙的得利依照性质不能返还，采用变通的返还方法，由乙向甲返还“相应的价额”，该价额可参照相同房屋的市场租金价格确定。
七、出租人与承租人的其他主要合同义务
(一) 出租人的义务
1、出租人的适租义务
《民法典》第708条规定：“出租人应当按照约定将租赁物文付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”
2、租赁物的维修义务
① 《民法典》第712条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”
② 《民法典》第713条第一款规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
《民法典》第713条第二款规定：“因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。”
(二) 承租人的义务
1、用法遵守义务
① 《民法典》第709条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。”
② 《民法典》第710条规定：“承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
③ 《民法典》第711条规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
2、租赁物的保管义务
《民法典》第714条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。”
3、按期支付租金的义务
《民法典》第721条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满之日支付；租赁期限一年以上的，应当在满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满之日支付。”
4、租赁物的返还义务
《民法典》第733条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”
八、房屋租赁合同终止时装饰装修物的处理规则(《民法典》第715条.《城镇房屋租赁合同解释》第7条至第11条)
◐ 《民法典》第715条
① 《民法典》第715 条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”
②《民法典》第715条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
◐ 例子
甲将其A房屋出租给乙，租期5年。租赁期间，乙花100万元对A房屋进行了装修。在法律上，因装修产生的装饰装修物分为两个类型：(a) 未形成附合的部分：如吊灯、空调、电视、窗帘等。除非甲、乙另有约定，它们的所有权归乙。租赁合同终止时，乙有权取回。(b) 形成附合的部分：如铺的地板、墙壁的粉刷层、贴的壁纸、吊顶等。除非甲、乙另有约定，它们连同房屋一起归甲所有(它们是房屋的重要成分，与房屋具有相同的所有权归属)。租赁合同终止时，未经甲同意，乙无权取回。问题在于：房屋租赁合同(因租期届满、租赁合同被解除、租赁合同被认定无效)而终止时，装饰装修物应如何处理?如何补偿?
1、承租人未经出租人同意擅自装修的装饰装修物(“无论是否”形成附合)
① 双方对如何处理达成协议的，按协议（《城镇房屋租赁合同解释》第11条）。
② 双方不能达成协议的，按以下规则处理：（a）出租人有权请求承租人恢复原状（所有费用由承租人承担）；（b）擅自装修造成租赁房屋推害的，出租人有权请求承租人承担”侵权”或”违约”损害赔偿责任（《城镇房屋租赁合同解释》第11条）。
2、承租人经出租人同意装修，租赁合同终止时“未形成附合”的装饰装修物
① 双方对如何处理达成协议的，按协议(《城镇房屋租赁合同解释》第8条)。
② 双方不能达成协议的，按以下规则处理：(a) 承租人可以取回(拆除)；出租人亦有权请求承租人取回；(b) 因取回造成房屋损害的，承租人应恢复原状；(c) 承租人对出租人无费用补偿请求权(《城镇房屋租赁合同解释》第8条)。
3、承租人经出租人同意装修，租赁合同终止时“形成附合”的装饰装修物
房屋租赁合同(因租期届满、解除、被认定无效)而终止时，对于“形成附合”的装饰装修物的“现值”或“残值”损失，双方就补偿达成一致的，按照约定。双方不能达成一致的，分别下列三种情况，作不同处理：
① 租期届满：租赁合同因租赁期间届满而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，无论其残值几何，承租人均无权请求出租人补偿（《城镇房屋租赁合同解释》第10条）。
② 合同无效：租赁合同因被认定无效而终止的，对形成附合部分的装饰装修物，由出租人和承租人各自按照导致合同无效的过错分担现值损失（《城镇房屋租赁合同解释》第7条第二款）。
③ 合同解除：租赁合同因被解除而终止的，对形成附合部分的装饰装修物在剩余租赁期内的残值损失的分担，因租赁合同被解除的原因不同而不同（《城镇房屋租赁合同解释》第9条）：(a) 因不可归责于双方的事由解除的，由双方按照公平原则分担；(b) 因出租人违约而解除的，由出租人承担；(c) 因承租人违约而解除的，由承租人承担；(d) 因双方违约而解除的，由双方根据各自的过错程度相应承担。