本章目录：
一、地役权的概念与特征
二、地役权的取得
三、地役权的从属性
四、地役权的不可分性
一、地役权的概念与特征
1、概念与特征
◐ 概念：地役权，是以他人不动产供自己的不动产便利之用的用益物权。
◐ 特征：
① 地役权同时涉及“需役地”和“供役地”，是通过在供役地上设立负担来满足需役地之便利的权利。
② 权利主体的广泛性。地役权人可以是需役地的不动产所有人、建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人、承租人等。
③ 内容的意定性。地役权素有“类型法定，内容意定”之名。
④ 客体亦具广泛性。地役权的客体即供役地包括他人的土地、房屋、空间。
2、地役权与相邻关系
基于相邻关系可产生相邻权，相邻权与地役权均涉及两个不动产权利之间的关系，具有相似性，但区别是主要的。二者的区别如下：
① 相邻权基于法律规定产生，地役权主要通过约定产生。
② 相邻权是不动产所有权或使用权的延伸与扩张，不是独立的物权；地役权是独立的用益物权。
③ 相邻权的内容是请求相邻的不动产权利人提供“最低限度”的便利(如“袋地”通行权，采光权)；地役权所能提供便利的内容，概由当事人约定，只要不违反法律的效力性强制规范和公序良俗，即按照约定确定地役权的内容。
④ 相邻权的取得均为“无偿”；地役权的取得有偿、无偿均可。
⑤ 相邻关系规则主要是裁判规范，往往是在发生纠纷后才发挥作用；地役权规则主要是行为规范(当然在发生纠纷后也是裁判规范)。
【真题】某郊区小学校为方便乘坐地铁，与相邻研究院约定，学校人员有权借研究院道路通行，每年支付一万元。据此，学校享有的是下列哪一项权利?
A. 相邻权
B. 地役权（√）
C. 建设用地使用权
D. 宅基地使用权
二、地役权的取得
1、地役权的设立
指通过合同设立地役权。属于考试的重点，须说明者有三：
① 根据《民法典》第374条的规定，地役权自地役权合同生效时设立，不需要登记；但未经登记，不得对抗善意第三人。须强调：所谓不得对抗善意第三人，指不能对抗取得供役地权利的善意第三人。
② 根据《民法典》第377条的规定，约定的地役权的期限不得超过需役地和供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的剩余期限。
③ 根据《民法典》第379条的规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，需役地或者供役地的土地所有权人不得设立地役权。
2、地役权合同的法定解除
根据《民法典》第384条的规定，地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同。合同因此被解除的，地役权消灭：
① 违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。
② 有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
3、地役权的法定取得与法定负担
地役权的“法定取得”与“法定负担”。《民法典》第378条规定：“土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。”
【例】甲村有一养鸡场通行不便，便在乙村的A土地上设立了通行地役权。此后，甲村将该养鸡场承包给丙。
① 根据《民法典》第378条的规定，丙“法定取得”地役权，继续享有为甲村设立的通行地役权，有权继续在乙村的A土地上通行。
② 该地役权是否登记，对丙法定取得地役权不生影响。
【例】甲村在乙村的B水库上设立取水地役权，约定每年取水1万吨，甲村每年支付乙村2万元。此后，乙村经村民表决，将B水库承包给丁。
① 根据《民法典》第378条的规定，丁“法定负担”已经为甲村设立的取水地役权。
② 若地役权没有登记，则善意的丁就不负担该地役权。这和地役权的法定取得并不相同。
【真题】2010年，熊家村村委会与村民熊某签订地役权合同，约定熊某在其家的承包地中开辟一条小路供村民通行，熊家村每年补偿熊某500元，未约定该协议的期限，未办理登记。双方依约履行了几年，但村委会自2013年起未按约支付补偿款。2015年，熊某去世，其妻马某多次催要后，村委会仍未支付。2016年，马某于是将承包地中的小路挖毁复耕，并通知村委员，造成熊小强等村民出行需绕路300米，熊小强以相邻权受侵害为由请求法院判决马某排除妨得。对此，下列表述正确的是?
A. 熊家村村委会对马某承包地的地役权自协议生效时设立（√）
B. 马某将承包地中的小路复耕侵犯了熊家村村委会的地役权
C. 马某将承包地中的小路复耕侵犯了熊小强等村民的相邻权
D. 法院应判决驳回熊小强等人的诉讼请求（√）
三、地役权的从属性(《民法典》第380条与第381条)
1、法条
①《民法典》第380条规定：“地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。”
②《民法典》第381条规定：“地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
2、地役权的从属性的含义
地役权虽为用益物权，但其功能在于为了需役地的便宜而利用供役地，故地役权具有从属性，从属于需役地的所有权、用益物权或者租赁权等不动产权利。地役权的从属性包括四层含义:
① 地役权不得与需役地权利(所有权、用益物权、承租权等)分离而单独转让。
② 地役权不得与需役地权利(所有权、用益物权、承租权等)分离而单独抵押。
③“移转上的从属性”。需役地权利(所有权、用益物权、承租权等)转让的，只要让与人与受让人无相反约定，受让人一并取得地役权。
④“消灭上的从属性”。曾经的地役权人，若完全丧失对需役地的权利(所有权、用益物权、承租权等)，其地役权(因无所附丽)而消灭。
【例】A土地的建设用地使用权人甲为了通行方便，在乙的B土地上设立通行地役权。
① 假设甲仅将地役权转让给丙，转让无效，甲仍享有地役权。
② 假设甲仅将建设用地使用权转让给丙，丙仅取得建设用地使用权，不能取得地役权。地役权消灭。
③ 假设甲将建设用地使用权转让给丙，将地役权转给丁。则丙仅取得建设用地使用权，对丁的转让无效，该地役权消灭。
四、地役权的不可分性(《民法典》第382条与第383条)
1、法条
①《民法典》第382条规定：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”
②《民法典》第383条规定：“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
2、地役权不可分性的含义
地役权还具有不可分性。地役权及于需役地的全部，也及于供役地的全部，不因需役地或者供役地的分割(部分转让)而受影响。地役权的不可分性乃其从属性的延伸，包含以下内容：
① 地役权不受需役地部分转让的影响。根据《民法典》第382条的规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，受让人“同时享有”地役权。须注意：此情形下，地役权是否登记在所不问。
② 地役权不受供役地部分转让的影响。根据《民法典》第383条的规定，供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权“部分转让”时，转让部分“涉及”地役权的，地役权对受让人“具有约束力”。须注意：在此情形下，若地役权未登记，供役地部分转让的，地役权不得对抗善意第三人。
【真题】甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景的需要，甲公司向乙公司支付100万元，乙公司在20年内不在自己厂区建造6米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋8米高的厂房。下列哪一选项是正确的?
A. 小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑（√）
B. 甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C. 甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D. 甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑