本章目录：
一、建筑物区分所有权
二、共有
一、建筑物区分所有权
1、建筑物区分所有权的概念
建筑物区分所有权，指业主对业主专有部分的专有权、对业主共有部分的共有权和共同管理权所形成的“三位一体”的所有权。
2、业主的范围
享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类人：
① 经依法登记已经取得专有部分所有权的人。
② 通过合法建造、继承、法院判决等已经取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人。
③ 与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经受让房屋交付，尚未办理过户登记的人。
(一) 专有权
1、专有权的特点
① 专有权具有所有权的效力。《民法典》第272条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可作两个推论：(a) 业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权(不存在简化物权关系的需要)。(b) 若管理规约规定业主不得转让对专有部分的专有权，该约定违反物权内容法定，不发生物权效力。
② 专有权受到较多法定限制。(a) 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意(《民法典》第279条)。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响(《建筑物区分所有权解释》第11条)。(b) 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益(《民法典》第272条)。
③ 专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：(a) 取得专有权即同时取得相应的共有权和共同管理权；反之，丧失专有权即同时丧失相应的共有权和共同管理权。对此，《民法典》第273条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”(b) 专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定共同管理权(表决权)的大小。
◐ 特别提示：专有权效力的法定扩张
《建筑物区分所有权解释》第4条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”
2、专有权的客体
① 业主专有的住宅或经营性用房(地板、天花板和四壁形成的“空间”)。
② 建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，买卖合同(或附赠合同)明示由业主单独所有的 (《民法典》第275条第一款)。
③ 买卖合同明示由业主专有的绿地(《民法典》第274条)。
④ 具有构造、利用上的独立性，能够登记的摊位(《建筑物区分所有权解释》第2条)。
⑤ 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列人该特定房屋买卖合同中的露台(《建筑物区分所有权解释》第2条)。
(二) 共有权
1、共有权的客体
① 建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。
② 建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。
③ 建筑物占有的地基使用权(建设用地使用权或宅基地使用权)，以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外)。
④ 建筑区划内的绿地(属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外)。
⑤ 建筑区划内的道路(属于城镇公共道路的除外)。
⑥ 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房(《民法典》第274条)。
⑦ 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位(《民法典》第275条第二款)。
⑧ 建筑物及其附属设施的维修资金(《民法典》第281条第一款)。
⑨ 利用共有部分产生的纯收入。《民法典》第282条规定：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”
◐ 特别提示：车位与车库的所有权归属
①《民法典》第275条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定。”
②《民法典》第275条第二款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
③《民法典》第276条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《建筑物区分所有解释》第5条第一款规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第二百七十六条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。
(三) 管理权
1、行使共同管理权的组织
◐ 法条：
①《民法典》第277条第一款规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。”
②《民法典》第277条第二款规定：“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
◐ 理解：
① 业主大会。由全体业主组成，是业主的意思形成机构。
② 业主委员会。由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。
2、业主大会和业主委员会的法律地位
① 根据通说，原则上，业主大会与业主委员会，不具有民事权利能力，不具有诉讼权利能力，不具有诉讼主体资格。
②《民法典》第280条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。”
③《民法典》第280条第二款规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”业主应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使撤销权(《建筑物区分所有权解释》第12条)。
④《民法典》第286条第二款规定：“业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
3、形成有效业主大会决议的表决规则(之一)(《民法典》第278条)
下列事项由业主共同决定。业主共同决定下列事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
① 制定和修改业主大会议事规则。
② 制定和修改管理规约。
③ 选举业主委员会或者更换业主委员会成员。
④ 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。
⑤ 使用建筑物及其附属设施的维修资金。
⑥ 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
4、形成有效业主大会决议的表决规则(之二)(《民法典》第278条)
下列事项由业主共同决定。业主共同决定下列事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并且，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
① 筹集建筑物及其附属设施的维修资金。
② 改建、重建建筑物及其附属设施。
③ 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。
◐ 特别提示：业主人数和总人数的认定规则
根据《建筑物区分所有权解释》第9条的规定，业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：
① (a) 业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。(b) 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的。按一人计算。
② 总人数，按照前项的统计总和计算。
◐ 特别提示：专有部分面积的认定规则
《建筑物区分所有权解释》第8条规定：“民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。”
【真题】王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后王某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的?
A. 张某无权要求王某拆除广告牌（√）
B. 张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系（√）
C. 张某对楼顶享有共有和共同管理的权利（√）
D. 张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益（√）
二、共有
(一) 共有的类型
1、按份共有的概念与特征
◐ 概念：按份共有，指二人以上按照各自确定的份额对共有物享有权利和承担义务的共有关系。
◐ 特征：
① 按份共有中的份额是抽象的，是“所有权”的份额，而不是“共有物”的份额。
② 共有人的份额抽象地(而非具体地)及于共有物的整体以及共有物的每一部分。
③ 按份共有人对其份额享有独立的所有权，有权自主决定抛弃、转让、抵押其的份额(无须其他共有人同意)。
◐ 认定：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有(《民法典》第308条)。
◐ 份额：按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有(《民法典》第309条)。
【例】甲、乙、丙等额按份共有A马。
① 甲、乙、丙的份额是“抽象的”,是对“A马所有权的份额”。甲、乙、丙对共有物(A马)没有份额，再说了，A马为不可分物，也不能划分份额。
② 共有物(A马)由甲、乙、丙共有，不归某一或者部分共有人单独所有，因此，处分(转让、质押、宰杀等)共有物(A马)时，不能由某一或者部分共有人任意为之，须遵循《民法典》第301条规定的处分规则，否则不能对全体共有人发生效力。
③ 甲、乙、丙对各自的份额享有独立的所有权，处分(抛弃、转让、抵押等)其各自的份额均有绝对的自由，无须其他按份共有人的同意。
【例】甲、乙、丙等额按份共有3000斤大米。
① 甲、乙、丙的份额是“抽象的”，意思是，以3000斤大米为客体所享有的这一个所有权，甲、乙、丙拥有三分之一的份额。
② 3000斤大米虽为可分物，甲、乙、丙对3000斤大米并无份额，3000斤大米中的每一斤都由甲、乙、丙按份共有。处分(抛弃、转让、质押)每一斤，均须遵循《民法典》第301条规定的处分规则。
2、共同共有的概念与类型
◐ 概念：共同共有，指二人以上基于共同关系对共有物不分份额地共同享有权利并承担义务的共有关系。共同共有的特征有二：(a) 须有家庭、夫妻、共同继承、合伙等共同关系；(b) 在共同关系存续期间，共有人不分份额地对共有物分享一个所有权。
◐ 类型：共同共有包括：(a) 夫妻共同共有；(b) 家庭共同共有；(c) 遗产分割前，共同继承人对遗产的共同共有；(d) 被确认无效或者被撤销的婚姻，当事人同居期间所得的财产，除有证据证明为当事人一方所有的以外，按共同共有处理[《民法典婚姻家庭编解释(一)》第22条]；(e) 根据通说，合伙财产，归合伙人共同共有。
【例】甲与高中同学乙、丙各出资10万元盖了一栋三层楼房，约定楼房盖好后三人共有，但未约定共有的类型。房屋竣工后，按照约定，甲住第一层，乙住第二层，丙住第三层。一年后，乙因常年在外做生意，打算将其居住的第二层出卖给丁，甲、丙均表示反对。问：乙是否有权将其居住的第二层出卖给丁?答案；无权。理由；
① 甲、乙、丙无家庭成员关系，应认定为按份共有；未约定按份共有的份额，按出资比例确定份额，各占三分之一。
② 乙对其份额享有独立的所有权，若乙将其份额转让丁，乙有权独立决定，无须甲、丙同意。
③ 但是，乙的份额是抽象的，是对楼房所有权的份额，乙对共有物(楼房)不享有份额，因此，乙转让给丁的不是乙的份额，而是按份共有物的一部分(第二层),第二层归甲、乙、丙按份共有，乙转让给丁，须遵循《民法典》第301条规定的处分规则，乙对第二层的份额仅占三分之一，未经甲、丙同意，乙无权转让给丁。
(二) 共有物的管理规则(《民法典》第301条)
1、共有物管理规则概述
① 共有物归全体共有人共有，不归某一个或者部分共有人单独所有，因此，对共有物的管理，须遵循一定的规则，管理行为才能对全体共有人发生效力。
② “管理”是上位概念。共有物的管理包括对共有物的占有、使用、收益、处分、保存等行为。
③《民法典》第300条规定：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”《民法典》第300条字面含义过宽，应当限缩解释为，若共有人未约定管理规则，每一共有人均有“按照法定规则”管理的权利和义务，而不是每一共有人均有“任意管理”的权利。部分共有人不依法定规则，任意管理共有物的行为构成对其他共有人所有权的侵犯。
④ 现行法关于共有物的管理规则是一个“未完成作品”，有的规定(如《民法典》第301条对共有物处分规则的规定)，有的未作规定，须依照通说观点填补制定法漏洞。
2、共有物的处分规则
◐ 法条：《民法典》第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。”
◐ 规范内容：
① 共有物的处分包括事实上的处分(如重大修缮、变更性质与用途、毁损等)与法律上的处分(如抛弃、转让、抵押、质押、设立用益物权等)。对共有物的处分，须遵循《民法典》第301条规定的处分规则，处分行为才能对全体共有人发生效力，若违反《民法典》第301条的规定，处分行为构成对其他共有人所有权的侵害。
② 共有人约定了处分规则的，处分共有物，应遵循约定的规则。
③ 共有人对处分规则没有约定的，处分共有物，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。
◐ 说明：
①《民法典》第301条是关于“共有物”的处分规则。与此应予区别的是，按份共有人对其份享有独立的所有权，按份共有人对自己份额进行处分(抛弃、转让、设立抵押权等)无须其他按份共有人同意，这和对共有物的处分完全不同。
②《民法典》第301条与“善意取得”具有密切关系。部分共有人违反《民法典》第301条的规定擅自对共有物进行法律上的处分(出卖、抵押等)，构成元权处分，即转接到善意取得制度。
【例】甲、乙、丙按份共有A房屋，甲的份额占五分之四，乙、丙的份额各占十分之一。
① 由于按份共有总体上不利于物尽其用，故《民法典》第301条对按份共有物的处分采用绝对多数决制度决定共有物的命运，只讲份额，不讲人数，显得很功利。
② 若甲决定将A房屋出卖(抵押)给丁，即使未经乙、丙同意，买卖(抵押)合同也属于有权处分，对乙、丙发生效力。乙、丙的救济之途仅剩下行使分割请求权，终止共有关系。
【真题】甲、乙、丙、丁共有1套房屋，各占1/4，对共有房屋的管理没有进行约定。甲、乙、丙未经丁同意，以全体共有人的名义将该房屋出租给戊。关于甲、乙、丙上述行为对丁的效力的依据，下列哪一表述是正确的?
A. 有效，出租属于对共有物的管理，各共有人都有管理的权利
B. 有效，对共有物的处分应当经占共有份额2/3以上的共有人的同意，出租行为较处分为轻，当然可以为之（√）
C. 无效，对共有物的出租属于处分，应当经全体共有人的同意
D. 有效，出租是以利用的方法增加物的收益，可以视为改良行为，经占共有份额2/3以上的共有人的同意即可
(三) 因共有物所生之债的对内、对外效力(《民法典》第307条)
◐ 因共有物所生之债的效力
① 对外效力。根据《民法典》第307条的规定，因共有物产生的债权债务(侵权之债、合同之债)，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。
② 对内效力。根据《民法典》第307条的规定，因共有物产生的债权债务，在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。
【真题】甲、乙、丙按不同的比例共有一套房屋，约定轮流使用。在甲居住期间，房屋廊檐脱落砸伤行人丁。下列哪些选项是正确的?
A. 甲、乙、丙如不能证明自己没有过错，应对丁承担连带赔偿责任（√）
B. 丁有权请求甲承担侵权责任（√）
C. 如甲承担了侵权责任，则乙、丙应按各自份额分担损失（√）
D. 本案侵权责任适用过错责任原则（√）
(四) 按份共有人的优先购买权[《民法典》第305条与第306条，《民法典物权编解释(一)》第9条至第13条]
1、按份共有人享有优先购买权的要件(三个)
① 某一按份共有人将其份额转让(如出卖、互易、出资等)给按份共有人以外的第三人。下列两种情形，按份共有人不享有优先购买权：(a) 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化的 (但按份共有人之间另有约定的除外)[《民法典物权编解释(一)》第9条]。(b) 按份共有人之间转让共有份额[《民法典物权编解释(一)》第13条]。
② 须以第三人受让该份额的“同等条件”受让。(a) 所谓“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定[《民法典物权编解释(一)》第10条]。(b) 虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求，不享有优先购买权[《民法典物权编解释(一)》第12条第(一)项]。
③ 须于除斥期间内行使。未于除斥期间届满不行使的，除斥期间届满，优先购买权消灭。除斥期间的长度，有约定的，按照约定；没有约定的，依照下列规则确定[《民法典物权编解释(一)》第11条]：(a) 转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准。(b) 通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日 。(c) 转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日。(d) 转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为在份额权属转移之目起六个月。
◐ 特别提示：共有份额权属转移的时点
① 不动产，自办理过户登记时。例如：甲、乙、丙按份共有A房屋。后，甲将其份额转让给丁。共有份额权属转移给丁的时点为“办理过户登记时”。
② 动产，自完成交付时。例如：甲、乙、丙按份共有A车。后甲将其份额转让给丁。共有份额权属转移给丁的时点为甲向丁完成A车“交付时”。具体而言：(a) 若(份额转让时)甲直接占有A车，自甲以“现实交付”向丁完成交付A车时，份额转让给丁。(b) 若(份额转让时)乙直接古有A车，自甲以“简易交付”向丁完成交付A车时，份额转让给丁。 (c) 若(份额转让时)甲间接古有A车，自甲以“指示交付”向丁完成A车交付时，份额转让给丁。 (d) 若(份额转让时)甲直接古有A车，自甲以“占有改定”向丁完成A车交付时，份额转让给丁。
2、两个以上其他按份共有人优先购买权冲突解决规范
《民法典》第306条第二款规定：“两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。”
3、按份共有人优先购买权遭受侵害时的救济
按份共有人向共有人以外的第三人转让其份额时，未依照法律规定通知享有优先购买权的其他按份共有人，侵犯其他按份共有人的优先购买权的。其救济规则如下：
① 其他按份共有人不得以优先购买权遭受侵害为由，请求撤销共有份额转让合同或者请求认定份额转让合同无效[《民法典物权编解释(一)》第12条第(二)项]。
② 其他按份共有人知道后，在《民法典物权编解释(一)》第11条第(三)项和第(四)项规定的 “十五日”或者“六个月”的除斥期间内，仍有权主张优先购买权。
③ 其他按份共有人知道之时，已经超出《民法典物权编解释(一)》第11条第(四)项规定的“六个月”除斥期间的，其他按份共有人不再享有优先购买权，但有权以优先购买权遭受侵害为由对出让人干张侵权损害赔偿。
【真题】甲、乙、丙、丁按份共有一艘货船，份额分别为10%、20%、30%、40%甲欲将其共有份额转让，戊愿意以50万元的价格购买，价款一次付清。关于甲的共有份额转让，下列哪些选项是错误的?
A. 甲向戊转让其共有份额，须经乙、丙、丁同意（√）
B. 如乙、丙、丁均以同等条件主张优先购买权，则丁的主张应得到支持（√）
C. 如丙在法定期限内以50万元分期付款的方式要求购买该共有份额，应予支持（√）
D. 如甲改由向乙转让其共有份额，丙、丁在同等条件下享有优先购买权（√）